Hoeveel kost een woning echt? Alle kosten uitgelegd
Door Samuel Willems, Vastgoedmakelaar & COO10 juni 202612 min lezen
In het kort
De vraagprijs is maar een deel van wat je betaalt. Reken daarbovenop registratierechten (2% of 12% in Vlaanderen), notaris- en hypotheekkosten en je eigen inbreng. Op een woning van 300.000 euro maakt het verlaagde tarief al 30.000 euro verschil. Met onze aankoopkostenwijzer zie je meteen je totale plaatje.
Je vindt een woning van 300.000 euro. Je denkt: "Dat past in mijn budget." Maar op de afrekening bij de notaris staat een heel ander bedrag. Registratierechten, notariskosten, hypotheekkosten, bankkosten, verzekeringen... het telt snel op. In dit artikel leggen we elke kost helder uit, met concrete cijfers. Zodat je niet voor verrassingen staat.
Geen zin om alles te lezen? Bereken je totale aankoopkost met onze gratis aankoopkostenwijzer en krijg meteen een overzicht op maat.
Registratierechten: de grootste kost
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je registratierechten aan de overheid. Dit is veruit de grootste bijkomende kost. Het tarief hangt af van het gewest waar de woning ligt en van je situatie als koper.
Vlaanderen: 2% of 12%
Sinds 1 januari 2025 gelden in Vlaanderen twee tarieven:
2% als het je enige eigen woning is (je bezit geen ander vastgoed en gaat er zelf wonen)
12% in alle andere gevallen (tweede woning, investering, vennootschap)
Rekenvoorbeeld enige eigen woning:
Bedrag
Aankoopprijs
300.000 euro
Registratierechten (2%)
6.000 euro
Rekenvoorbeeld tweede woning:
Bedrag
Aankoopprijs
300.000 euro
Registratierechten (12%)
36.000 euro
Het verschil is enorm: 30.000 euro. Daarom is het zo belangrijk om te weten of je in aanmerking komt voor het verlaagd tarief.
Bescheiden woning: extra korting in Vlaanderen
Koop je een woning onder een bepaald plafond als enige eigen woning? Dan krijg je een extra korting van 1.867 euro op je registratierechten.
De plafonds:
220.000 euro in de meeste gemeenten
240.000 euro in kernsteden (Antwerpen, Gent, Leuven, Mechelen en enkele andere)
Bij een woning van 200.000 euro als enige eigen woning in een gewone gemeente betaal je dan: 4.000 euro (2%) min 1.867 euro = 2.133 euro registratierechten.
Wallonie: 3% of 12,5%
Sinds 1 januari 2025 gelden in Wallonie:
3% voor je enige eigen woning
12,5% voor alle andere aankopen
Rekenvoorbeeld:
Bedrag
Aankoopprijs
250.000 euro
Enige eigen woning (3%)
7.500 euro
Tweede woning (12,5%)
31.250 euro
Brussel: 12,5% met abattement
In Brussel is het tarief altijd 12,5%, maar er bestaat een abattement (vrijstelling) voor je enige eigen woning:
Je betaalt geen registratierechten op de eerste 200.000 euro van de aankoopprijs
Dat levert een besparing op van maximaal 25.000 euro (200.000 x 12,5%)
Voorwaarde: de totale aankoopprijs mag niet hoger zijn dan 600.000 euro
Er bestaat ook een extra abattement als je een energetische renovatie uitvoert waarbij je minstens 2 EPC-klassen verbetert: 25.000 euro extra vrijstelling per verbeterde klasse.
Rekenvoorbeeld Brussel, enige eigen woning van 400.000 euro:
Bedrag
Registratierechten (12,5% op 400.000)
50.000 euro
Abattement (12,5% op 200.000)
-25.000 euro
Te betalen
25.000 euro
BTW bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je geen registratierechten maar BTW. Er zijn twee scenario's:
21% BTW (standaard)
Als je een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar (grond en gebouw samen), betaal je 21% BTW op de volledige prijs.
Bedrag
Aankoopprijs nieuwbouw
350.000 euro
BTW (21%)
73.500 euro
Dat is een pak meer dan registratierechten. Daarom worden nieuwbouwwoningen soms verkocht met een "gesplitste akte": registratierechten op de grond, BTW op het gebouw. Dat kan voordeliger uitvallen.
6% BTW bij afbraak en heropbouw
Koop je een woning die wordt afgebroken en heropgebouwd? Dan geldt onder bepaalde voorwaarden een verlaagd BTW-tarief van 6%:
Het wordt je enige eigen woning
De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 200 m2
Je voldoet aan de voorwaarden rond verwarmingssysteem (geen fossiele brandstof als hoofdverwarming bij nieuwbouw)
Bedrag
Aankoopprijs afbraak + heropbouw
350.000 euro
BTW (6%)
21.000 euro
Het verschil met 21% BTW: 52.500 euro. Het loont dus zeker om na te gaan of je hiervoor in aanmerking komt.
Notariskosten
De notaris is verplicht bij elke vastgoedtransactie. Zijn ereloon is wettelijk vastgelegd (KB 22/11/2022) en dus bij elke notaris in Belgie identiek. Onderhandelen heeft geen zin.
Hoe wordt het ereloon berekend?
Het notarisereloon is degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de bovenste schijven.
Schijf
Percentage
0 - 7.500 euro
4,56%
7.500 - 17.500 euro
2,85%
17.500 - 30.000 euro
2,28%
30.000 - 45.495 euro
1,71%
45.495 - 64.095 euro
1,14%
64.095 - 250.095 euro
0,57%
Boven 250.095 euro
0,057%
Korting voor enige eigen woning
Koop je een enige eigen gezinswoning van maximaal 850.000 euro? Dan krijg je een korting van ongeveer 10% op het notarisereloon van de aankoopakte. Dit is het zogenaamde "sociaal abattement" uit het KB van 2022.
Wat kost het concreet?
Voor een woning van 300.000 euro als enige eigen woning:
Onderdeel
Bedrag
Notarisereloon (na korting)
ca. 2.400 euro
BTW op ereloon (21%)
ca. 500 euro
Administratieve kosten (opzoekingen, attesten)
ca. 1.050 euro
BTW op administratieve kosten
ca. 220 euro
Totaal notariskosten aankoopakte
ca. 4.170 euro
De exacte bedragen hangen af van je aankoopprijs. Onze aankoopkostenwijzer berekent dit automatisch op de cent nauwkeurig.
Hypotheekkosten
Financier je de aankoop met een hypothecair krediet? Dan komen er kosten bij voor de hypotheekakte. De notaris moet ook hiervoor een akte opmaken.
Inschrijvingsrecht: 0,30%
De hypothecaire inschrijving bij het kantoor rechtszekerheid kost 0,30% van het geleende bedrag, verhoogd met de bijhorigheden (doorgaans 10% bovenop het leenbedrag als buffer voor de bank).
Registratierecht op hypotheekakte: 1%
Bovenop het inschrijvingsrecht betaal je 1% registratierecht op hetzelfde bedrag (lening + bijhorigheden).
Notarisereloon hypotheekakte
Net als bij de aankoopakte is het ereloon degressief en wettelijk bepaald, maar op een lager barema. Bij een enige eigen woning krijg je hier een extra korting van 20%.
Retributie kantoor rechtszekerheid
Een vaste kost van ongeveer 280 euro voor de inschrijving van de hypotheek.
Rekenvoorbeeld hypotheekkosten
Lening van 240.000 euro (80% van een woning van 300.000 euro):
Onderdeel
Bedrag
Inschrijvingsrecht (0,30% op 264.000*)
ca. 792 euro
Registratierecht (1% op 264.000*)
ca. 2.640 euro
Notarisereloon hypotheekakte
ca. 1.200 euro
BTW op ereloon (21%)
ca. 252 euro
Administratieve kosten
ca. 550 euro
Retributie
ca. 280 euro
Totaal hypotheekkosten
ca. 5.714 euro
*264.000 euro = leenbedrag 240.000 euro + 10% bijhorigheden (24.000 euro)
Eigen inbreng: hoeveel heb je zelf nodig?
De Nationale Bank van Belgie (NBB) legt regels op aan banken over hoeveel ze mogen uitlenen ten opzichte van de woningwaarde. Dit heet de LTV-ratio (loan-to-value, ofwel de verhouding lening tegenover waarde).
De regels voor eerste kopers
Maximum 90% LTV: je moet minstens 10% eigen inbreng hebben
Tolerantie: banken mogen voor 35 op 100 nieuwe leningen boven die 90% gaan (tot max 100% LTV)
In de praktijk: sommige banken lenen tot 100% van de woningwaarde aan eerste kopers, maar dat is eerder uitzondering dan regel
De regels voor tweede woning of investering
Maximum 80% LTV: je hebt minstens 20% eigen inbreng nodig
Hier is de tolerantie veel kleiner (10 op 100 leningen mag tot max 90%)
Waarom 20% eigen inbreng de norm is
Hoewel 10% het wettelijke minimum is voor eerste kopers, vragen de meeste banken in de praktijk 20% eigen inbreng om je de beste rentevoet te geven. Bovendien moet je ook de bijkomende kosten (notaris, registratierechten, bankkosten) zelf financieren. Die kosten worden bijna nooit meegeleend.
Concreet voor een woning van 300.000 euro:
Onderdeel
Bedrag
Eigen inbreng (20%)
60.000 euro
Registratierechten (2%, enige eigen woning Vlaanderen)
6.000 euro
Notariskosten (aankoopakte)
ca. 4.170 euro
Hypotheekkosten
ca. 5.714 euro
Bankkosten
ca. 850 euro
Totaal zelf te voorzien
ca. 76.734 euro
Je hebt dus ruwweg een kwart van de aankoopprijs nodig aan eigen middelen. Dat is een bedrag waar veel kopers van schrikken.
Bankkosten
Naast de hypotheekkosten rekent de bank zelf ook kosten aan:
Dossierkosten: gemiddeld 500 euro (verschilt per bank, soms onderhandelbaar)
Schattingskosten: gemiddeld 350 euro (de bank laat de woning schatten door een onafhankelijke expert)
Sommige banken bieden campagnes aan waarbij dossierkosten worden kwijtgescholden. Het loont om bij meerdere banken een offerte te vragen.
Verzekeringen
Schuldsaldoverzekering
Een schuldsaldoverzekering is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk eist vrijwel elke bank het als voorwaarde voor je hypotheek. De verzekering betaalt het openstaande krediet (gedeeltelijk of volledig) terug als je overlijdt tijdens de looptijd.
De premie hangt af van je leeftijd, gezondheidstoestand, het verzekerde kapitaal en of je al dan niet rookt. Je bent niet verplicht om de schuldsaldoverzekering bij je bank af te sluiten. Vergelijk gerust bij een verzekeringsmakelaar.
Tip: De premie van een schuldsaldoverzekering is fiscaal aftrekbaar in Vlaanderen via de gewone belastingvermindering voor langetermijnsparen.
Brandverzekering
Een brandverzekering is wettelijk verplicht zodra je een hypotheek afsluit. De bank eist dat de woning verzekerd is voor de volledige heropbouwwaarde. De jaarlijkse premie varieert sterk (300 tot 800 euro per jaar voor een doorsnee woning), afhankelijk van oppervlakte, bouwtype en dekkingen.
Totaaloverzicht: wat kost een woning van 300.000 euro echt?
Laten we alles samenvatten voor het meest voorkomende scenario: een bestaande woning in Vlaanderen, enige eigen woning, 80% geleend.
Kostenpost
Bedrag
Aankoopprijs
300.000 euro
Registratierechten (2%)
6.000 euro
Notariskosten aankoopakte
ca. 4.170 euro
Hypotheekkosten (lening 240.000 euro)
ca. 5.714 euro
Bankkosten (dossier + schatting)
ca. 850 euro
Totaal bijkomende kosten
ca. 16.734 euro
Totaal all-in
ca. 316.734 euro
Effectief kostenpercentage
ca. 5,6%
Bij een tweede woning aan 12% registratierechten stijgen de bijkomende kosten naar ruim 46.000 euro. Het effectief kostenpercentage springt dan naar ongeveer 15%.
Bereken het zelf
Elke situatie is anders. Het gewest, het type woning, of het je eerste aankoop is, hoeveel je leent: alles heeft impact op de uiteindelijke kost.
Daarom hebben we een gratis Aankoopkostenwijzer gebouwd die al deze berekeningen automatisch maakt op basis van jouw gegevens. Je krijgt een duidelijk overzicht van alle kosten, tot op de euro.
Onze Aankoopkostenwijzer is gebaseerd op de huidige Belgische wetgeving en marktcijfers. Hieronder vind je een overzicht van alle tarieven en aannames die we gebruiken. Zo weet je exact waar elk bedrag op gebaseerd is.
Wettelijke tarieven (geldig sinds 01/01/2025)
Gegeven
Waarde
Bron
Registratierechten Vlaanderen (enige eigen woning)
Dit artikel is informatief en vervangt geen persoonlijk advies. Tarieven en regelgeving zijn gebaseerd op de Belgische wetgeving geldig vanaf 1 januari 2025. Laatst bijgewerkt: maart 2026. Raadpleeg je notaris of financieel adviseur voor een berekening op maat van jouw situatie.
Heb je vragen over een specifiek pand in Halle, Ninove of Sint-Pieters-Leeuw? Neem contact op met Claes & Willems. We helpen je graag verder.
