Registratierechten in Vlaanderen 2026: dit moet je weten als koper
Door Oliva Claes, Vastgoedmakelaar - Juriste27 maart 2026Bijgewerkt op 11 juni 20267 min lezen
In het kort
In Vlaanderen betaal je in 2026 als koper 12% registratierechten, maar slechts 2% voor je enige eigen woning. Op een aankoop van 400.000 euro scheelt dat 40.000 euro. Het verlaagde tarief geldt onder voorwaarden: je koopt als natuurlijke persoon, het is je enige woning en je domicilieert er binnen drie jaar.
Wie een woning koopt in Vlaanderen, betaalt niet alleen de aankoopprijs. Bovenop de prijs komen de notariskosten — en het grootste deel daarvan zijn de registratierechten (officieel: de registratiebelasting). Afhankelijk van je situatie kan dat oplopen tot tienduizenden euro's.
Goed nieuws: in de meeste gevallen betaal je als koper van een enige woning aanzienlijk minder dan het standaardtarief. Dit artikel legt uit hoe dat systeem werkt in 2026, wat er dit jaar veranderde en hoe je het bedrag berekent voor jouw situatie.
Wat zijn registratierechten?
Registratierechten — in de volksmond ook verkooprechten of overdrachtsbelasting — zijn een belasting die je betaalt wanneer je een bestaand onroerend goed aankoopt. Ze worden berekend op de aankoopprijs (of op de venale waarde als die hoger ligt) en zijn voor rekening van de koper. De registratiebelasting gaat naar de Vlaamse overheid en wordt geïnd via de notaris bij de ondertekening van de authentieke akte.
Let op
Bij nieuwbouw geldt in de meeste gevallen btw (21%) in plaats van registratierechten. Dit artikel gaat uitsluitend over bestaande woningen.
Het standaardtarief: 12%
Het basistarief in Vlaanderen bedraagt 12% op de aankoopprijs. Dit tarief geldt voor tweede verblijven, investeringspanden, aankopen via een vennootschap, en kopers die al een andere woning bezitten en deze niet tijdig verkopen.
Rekenvoorbeeld: bij een aankoopprijs van 300.000 euro betaal je 36.000 euro registratierechten. Bij 400.000 euro is dat 48.000 euro. Bij 500.000 euro bedraagt het 60.000 euro.
Het verlaagde tarief voor de enige woning: 2%
Wie voor het eerst een woning koopt als enige en eigen woning, betaalt slechts 2% registratierechten. Dit tarief geldt sinds 1 januari 2025 (het was daarvoor 3%).
Concreet verschil
Bij een aankoopprijs van 400.000 euro betaal je bij het verlaagde tarief 8.000 euro in plaats van 48.000 euro — een verschil van 40.000 euro.
Voorwaarden voor het 2%-tarief in 2026
1. Natuurlijk persoon
Je koopt in eigen naam. Een aankoop via een vennootschap, vzw of andere rechtspersoon valt niet onder het verlaagde tarief.
2. Enige woning in volle eigendom
Op het moment van de authentieke akte mag je geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Bezit je toch nog een andere woning? Dan moet je die verkopen binnen 2 jaar na de aankoop om alsnog het verlaagde tarief te behouden.
3. Domiciliëring binnen 3 jaar
Je moet je officieel domiciliëren op het adres van de aangekochte woning binnen de 3 jaar na de datum van de authentieke akte, en dit domicilie minstens 1 jaar ononderbroken aanhouden.
Nieuw vanaf 2026: minimaal 1 jaar domicilie
Dit is de belangrijkste wijziging die op 1 januari 2026 inging. Vroeger volstond het om zich te domiciliëren — zonder minimumtermijn. Nu moet je aantoonbaar minstens 1 jaar effectief op het adres wonen. Wie dit niet doet, kan de terugvordering van het verschil verwachten (het verschil tussen 2% en 12%).
4. Geen gemengde aankopen
Vroeger konden gemengde aankopen — waarbij een particulier en een vennootschap samen een woning kopen — gedeeltelijk genieten van het verlaagde tarief. Dat is vanaf 2026 niet meer mogelijk. Het verlaagde tarief geldt enkel voor volledige aankopen door natuurlijke personen.
Verlaging voor energetische renovatie: niet meer beschikbaar
Tot eind 2024 bestond er een extra tariefverlaging voor kopers die zich engageerden tot een ingrijpende energetische renovatie. Die regeling is op 1 januari 2025 afgeschaft. Er bestaat vandaag geen bijkomende korting op de registratierechten voor renovatiewerken in Vlaanderen.
Vergelijking: 2% vs. 12% in concrete cijfers
Stel: je koopt een rijwoning in Halle voor 320.000 euro als enige woning.
Het verschil
Meer dan 32.000 euro. Dat is geen detail — het is een relevante factor in je financiering en je totaalbudget.
Wat telt als aankoopprijs voor de berekening?
De registratierechten worden berekend op de overeengekomen aankoopprijs, maar nooit op een bedrag dat lager ligt dan de venale waarde. Roerende goederen (meubels, gordijnen, elektrotoestellen) kunnen soms apart in de akte worden opgenomen en worden dan niet meegeteld. Dit vraagt goede documentatie en overleg met je notaris.
Wanneer betaal je de registratierechten?
De registratierechten worden betaald bij de ondertekening van de notariële akte — niet bij het compromis. Je betaalt ze aan de notaris, die het bedrag doorstort naar de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Houd er rekening mee dat je bij het compromis doorgaans al een voorschot (waarborgsom) betaalt van 5 tot 10% van de aankoopprijs.
Bereken je aankoopkosten
Wil je een precieze raming voor een specifiek pand? Gebruik de aankoopkostenwijzer van Claes & Willems. Je vult de aankoopprijs in, geeft aan of het je enige woning is en je krijgt een realistische schatting van alle kosten.
Veelgestelde vragen
Geldt het 2%-tarief ook als mijn partner al een woning bezit?
Het tarief wordt per koper beoordeeld. Als jij geen andere woning bezit maar je partner wel, dan kan het zijn dat de aankoop niet in aanmerking komt voor het verlaagde tarief — zeker als jullie samen kopen. De precieze regeling hangt af van de eigendomsstructuur. Vraag dit na bij je notaris.
Ik heb nog een woning via erfenis. Kan ik toch van het verlaagde tarief genieten?
In bepaalde gevallen wel. Als je via erfenis een woning hebt verworven en je bezit maximaal de helft in volle eigendom, bestaat er een uitzondering. De wet is hier technisch — laat je adviseren door je notaris.
Wat als ik me niet domicilieer binnen 3 jaar?
Dan verlies je het voordeel van het verlaagde tarief. De Vlaamse Belastingdienst kan het verschil tussen 2% en 12% terugvorderen, vermeerderd met belastingverhogingen en nalatigheidsintresten. Concreet kan dat neerkomen op tienduizenden euro's.
Zijn registratierechten fiscaal aftrekbaar?
Voor privéaankopen zijn registratierechten niet aftrekbaar als kosten. Ze verhogen wel de fiscale aanschaffingswaarde van het pand, wat relevant is bij een latere verkoop (meerwaardeberekening). Bij professionele verhuur gelden andere regels.
Wat is het verschil tussen registratierechten en notariskosten?
Registratierechten zijn een belasting voor de overheid (2% of 12% op de aankoopprijs). Notariskosten omvatten het ereloon van de notaris, de aktekosten en diverse administratieve heffingen. Beide zijn voor rekening van de koper en worden samen betaald bij de akte. Voor een woning van 300.000 euro liggen de notariskosten (exclusief registratierechten) doorgaans tussen 3.500 en 5.000 euro.
